Las autoridades han intentado contener los efectos económicos y sociales causados por la pandemia de Covid a través de diversas medidas. Sin embargo, podemos comprobar que la conmoción económica y social desencadenada está lejos de disminuir, pues encontramos indicios de las turbulencias que parecen avecinarse en los ámbitos forense y legislativo.
El Juzgado de Barcelona ha estimado una demanda de revisión de un contrato de arrendamiento de local de negocio, mediante sentencia 1/2021 de 8 de enero. Su fundamento es la aplicación ponderada de la cláusula rebus sic stantibus.
Esta cláusula permite la modificación de un contrato en vigor. El juez valorará si han sobrevenido circunstancias extraordinarias e imprevistas, en relación con las condiciones existentes en el momento de la firma del contrato.
En este caso, el inquilino demandante había visto reducida su facturación en más de un 50%, como consecuencia de las restricciones impuestas por el Gobierno y otras Administraciones ante la situación sanitaria. También había realizado varios intentos de renegociar la renta, que fueron rechazados sin alternativas por parte del arrendador, que ostenta la condición de «gran tenedor de inmuebles». En último término, el inquilino se veía abocado al cierre de su negocio o a una reducción drástica de plantilla.
Esta sentencia, que aún tiene que ser revisada por la instancia superior, se ha dictado con el fin de reestablecer la equidad contractual frente al principio pacta sunt servanda. Este último es uno de los fundamentos de todo contrato e indica que los acuerdos deben cumplirse en sus propios términos.
La sentencia es pionera entre las de su clase en toda España, y parece señalar un camino judicial para otras PYMES en situaciones similares, que ven peligrar su supervivencia por el desequilibrio que supone mantener un coste fijo elevadísimo, que no responde a la realidad económica tras el coronavirus.
Trampantojos de justicia
Sin embargo, esto no es lo más inquietante en materia de novedades legislativas. El Gobierno ha introducido una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la puerta trasera de la Disposición Final 8ª del Decreto-Ley 1/2021.
Esta modificación afecta a la prórroga ordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda, y también una moratoria en el pago. En el texto de la norma, oculto bajo la finalidad de atender situaciones de vulnerabilidad del arrendatario de un inmueble, se define con carácter general y abstracto el concepto de «gran tenedor».
Podrá ser cualquier persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos excluidos los garajes y trasteros. Sí se incluirán en ese cómputo los locales de negocio. El número de inmuebles será irrelevante si la superficie total supera los 1.500 m2
Hasta que el Congreso de los Diputados convalide el Decreto-Ley, queda esperar que los tribunales introduzcan la consideración de las circunstancias específicas por las que atraviese un gran tenedor persona física. Será necesario incluirlo en la ponderación de la cláusula rebus sic stantibus, ya que estos tribunales serán los encargados de resolver las previsibles demandas de revisión de contratos de arrendamiento.
Esto es de vital importancia, puesto que, en el Real Decreto Ley del Gobierno, los particulares han quedado equiparados a todos los efectos a sociedades mercantiles como bancos, fondos de inversión y sociedades patrimoniales de gestión de inmuebles.
FARO/Margaritas Hispánicas. A. Herrero
